La idea convencional es sencilla: las ciudades caras tienen una vivienda inaccesible. Sin embargo, nuestro último análisis global de asequibilidad muestra que la verdadera brecha no se encuentra simplemente entre ciudades con alquileres altos o bajos, sino entre aquellas en las que los ingresos han evolucionado al mismo ritmo que los costes de la vivienda y aquellas en las que no lo han hecho. La matriz de asequibilidad, que combina la carga que supone el alquiler y la renta disponible restante, revela una imagen más matizada de la asequibilidad urbana.
Tomemos como ejemplo Singapur, Dubái, Abu Dabi, Sídney y San Francisco. Ninguna de ellas es una ciudad barata para vivir. Sin embargo, los hogares conservan una importante capacidad de gasto después de pagar el alquiler, ya que unos mercados laborales sólidos y unos ingresos elevados compensan el coste de la vivienda. Singapur encabeza la clasificación, mientras que Dubái y Abu Dabi también obtienen resultados excepcionalmente buenos, a pesar de su condición de ciudades globales.
Como señala Martin Lippmann, responsable de Investigación Inmobiliaria para Europa de DWS: “La cuestión clave ya no es cuánto pagan los hogares por el alquiler, sino cuántos ingresos les quedan después. Un alquiler elevado no convierte automáticamente a una ciudad en inaccesible si el crecimiento de los ingresos avanza al mismo ritmo”.
El contraste resulta evidente en Nueva York, Hong Kong, Pekín, Shanghái, Bombay y Manila. Estas ciudades son motores de crecimiento y oportunidades, pero muchos hogares destinan una proporción excepcionalmente alta de sus ingresos a la vivienda y disponen de mucha menos flexibilidad financiera después de pagar el alquiler. El dinamismo económico ha sido sólido, pero los salarios han tenido dificultades para seguir el ritmo del encarecimiento de la vivienda.
La implicación es relevante. La asequibilidad de la vivienda no es únicamente un problema de alquileres. También es un problema de ingresos y, en muchos casos, de oferta. Ciudades como Dallas, Austin, Helsinki, Kuala Lumpur y Dubái han absorbido su crecimiento mediante una mayor construcción de viviendas, un incremento de los ingresos o ambas cosas. Otras se han convertido en víctimas de su propio éxito, atrayendo población y capital a un ritmo superior a la capacidad de ampliar la oferta residencial.
Para los inversores y los responsables de la puesta en marcha de políticas públicas, la lección es clara. Los ganadores del futuro no serán necesariamente las ciudades con los alquileres más bajos. Serán aquellas que logren equilibrar con éxito el crecimiento económico, la generación de renta y la oferta de vivienda. Cada vez más, la asequibilidad de la vivienda se está convirtiendo en un indicador sobre si la prosperidad se distribuye entre quienes viven en una ciudad, más que en una mera medida del coste de la vivienda en sí.
