“Tenemos suelos en los que, después de 20 años, aún no hemos conseguido la licencia para empezar a urbanizar”
“Necesitamos 200.000 viviendas al año, más otras 100.000 si queremos acabar en 7 años con el déficit que hay. Y no hay capacidad para hacer 300.000 viviendas al año (... ) hay que montar estructuras con un 80% de capital y un 20% de apalancamiento. ¿Y tu que preferirías, un negocio así o seguir metido en Nvida o Google? aquí necesitas muchos años para obtener un margen del 20%; Desde que pedimos las licencias hasta que entregamos las viviendas pasan hasta 4 años. Y eso sin contar el tiempo que tenemos el suelo en la 'nevera', esperando los permisos”
FOTOGRAFÍA: Jesús Umbría •
EL PERSONAJE
Marco Colomer Barrigón - Querer construir
Licenciado en Derecho y Ciencias Empresariales por ICADE, es pte. y consejero delegado del Grupo Pryconsa, en el sector inmobiliario y de la construcción desde 1965. “Lo fundó mi padre, que era de un pequeño pueblo de Palencia y después de ir a Bilbao, se casó y vino a Madrid. Montó una carpintería auxiliar de la construcción que se quemó y acabó arruinado, y volvió a empezar, fundando Pryconsa”.
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Es también presidente y consejero delegado de Saint Croix Holding Immobilier, Socimi, S.A., la resultante de las dos primeras Socimi creadas en España en diciembre de 2009. Es miembro del Consejo Asesor Regional del BBVA y ha sido (1985-90) consejero de otras sociedades de alimentación como Jamones de Montánchez, Icomost y Vegajardin. Consejero del Banco Popular (1989-91) y miembro del “Global Advisory Council” para inversores del “Chase Manhattan Private Bank”, hoy J. P. Morgan.
Si alguien se sube a lo alto de una de las cuatro torres de Madrid puede ver todo la ciudad... y campo. Campo por todos lados ¿Cómo es posible que los jóvenes no puedan comprar una vivienda? ¿Cómo se explica? Quien despega de Londres está viendo Londres durante un cuarto de hora.
En Madrid tenemos la enorme fortuna de no tener limitaciones geográficas, como ocurre en Barcelona, que constriñan la posibilidad de crecer de la ciudad. Pero nos hemos dotado de unas normas que restringen la posibilidad de calificar suelo así que mucho de ese suelo que se ve está protegido, no se puede construir. De Madrid hacia el Norte hay una franja enorme que no se puede tocar. Por ejemplo, de Montecarmelo a la tapia de El Pardo hay un espacio que podría ser otro Montecarmelo pero se ha preferido protegerlo, con el criterio que sea, que yo no lo discuto. Un colega me decía que ese mismo comentario se lo habían hecho unos extranjeros: “Oiga ¿cómo es posible que vds. no tengan suelo teniendo una superficie llana, fácil de amoldar?” Pues porque tenemos una normas urbanísticas muy limitantes, muy exigentes y que provocan que el desarrollo del suelo sea una tarea ingrata y no bien remunerada. No vaya a creer que el negocio del suelo es un gran negocio.
Pues esa es la idea, sí.
Hay ese estigma sobre la especulación del suelo, sobre la gente que entra y sale en el negocio de compra y venta de suelo, pero quien se dedica profesionalmente a la vivienda y tiene una estructura industrial, como la nuestra, no especula nunca con el suelo. Lo que hace es generar una materia prima, una reserva de suelo, porque de otra manera se puede encontrar con que -siendo cíclica la producción- resultaría dramático no poder tener continuidad por no tener suelo para desarrollar. Nuestro modelo pasa por tener mucho suelo, y no es un modelo muy diferente del que tenemos todas las grandes promotoras. Empresas muy poco apalancadas, en alrededor del 20%, a diferencia de la pre crisis del 2008. Aquí hemos vivido ya cuatro crisis y de las cuatro hemos salido, porque entre otras cosas, se ha instalado un modelo de prudencia financiera que es el que ahora impera por necesidad, porque los bancos no financian suelo, por prudencia. Y ese modelo obliga a tener muchos recursos propios inmovilizados en suelo, lo que provoca que nuestro ROE, el del sector, sea de media inferior en 500 puntos básicos a los de otros.
¿Por qué?
Porque tenemos rotaciones muy bajas, con ventas sobre el total de activos que no son muy importantes –porque tenemos que tener mucho activo, mucho suelo para irlo produciendo– y, aun con márgenes razonables pero con bajos apalancamientos, nuestro retorno sobre capital es bajo.
¿Y por qué habiendo tanto suelo aparentemente disponible no se pone el proceso en marcha?
Porque los procesos son complejísimos. Puedo poner cuatro ejemplos de suelos importantes que tenemos en la casa donde llevamos más de 20 años para desarrollarlos y todavía no hemos conseguido tener la licencia para empezar a trabajar la urbanización...
¿Más de 20 años?
Sí, porque en el desarrollo del suelo intervienen muchísimas administraciones, mucha gente, y es complejísimo. En el caso de ARPO Pozuelo, por ejemplo, con un planeamiento que data de antes de la reforma de la Ley del Suelo de la CAM, llevamos 23 años con el suelo en nuestro balance. En Pozuelo no se ha podido urbanizar nada mientras no se hiciera un colector y un sistema de recogida de aguas pluviales para sacar las aguas de la parte alta de Pozuelo al rio Manzanares y evitar que se inundara el pueblo. Eso significaba conseguir el plácet de la confederación hidrográfica, y conseguir una serie de permisos para pasar por terrenos que no eran los urbanizables. Mientras eso no se ha puesto en marcha -que ya lo está- no se han podido tramitar los planeamientos, que ya están a punto de acabarse. Es el colector que atraviesa la Casa de Campo y por el Club de Campo llega al Manzanares. Ahí se ve ahora trabajando la tuneladora que compramos entre todos en Países Bajos... Es solo un ejemplo, y como este, muchos.
Ahora Madrid tiene mucho suelo desarrollándose en Los Berrocales, Los Ahijones, Valdecarros, Los Cerros. Pero hay que recordar que con Carmena todo eso se paró, todo”
Ahora parece que vuelven a verse grúas en Madrid.
Ahora, afortunadamente, Madrid tiene mucho suelo desarrollándose en Los Berrocales, en Los Ahijones, en Valdecarros, en Los Cerros... En diversas fases sale mucho suelo pero hay que recordar que en la época de Carmena todos esos desarrollos se pararon, todos. El único que pudo seguir adelante haciendo valer todo lo que tenía aprobado fue Berrocales, que por eso está un poquito más adelantado que los demás. Si se hubiera parado -como proponía Carmena, para “repensar el urbanismo de Madrid”- eso se hubiera guardado en un cajón y hubiéramos tenido que volver a empezar. Sin ninguna preocupación, sin ninguna análisis de la situación de la demanda. Ese es un ejemplo. Hace pocos años, otro ayuntamiento, Rivas Vaciamadrid, suspendió el otorgamiento de licencias en suelo urbano apto para edificar bajo el argumento de que había demasiadas viviendas...
Así que hay mucho suelo pero...
Hay mucho suelo pero hay mucho suelo protegido y la tramitación del suelo es un proceso para valientes.
¿En toda España?
En toda España. Hoy Madrid es un ejemplo de querer hacer las cosas de otra forma, y está tomando medidas coyunturales eficaces. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid aquellos suelos terciarios -acaba de anunciarlo también para los hoteleros y los dotacionales privados- que no están teniendo el desarrollo que se preveía -como la mitad de Valdebebas, donde no se ha hecho una sola oficina- se pueden transformar -si el ayuntamiento quiere acogerse a esa disposición- para vivienda de protección oficial destinada al alquiler por un periodo no inferior a 15 años. Para que al cabo de 15 años se puedan vender como vivienda libre. Es una medida coyuntural, como otras muchas que han tomado, y por las que tengo que romper una lanza por esta administración. O en Valencia, donde también se han hecho cosas coyunturales para coger suelos que hoy están ociosos y poder transformarlos en suelo para vivienda.
Medidas coyunturales.
Si, para que haya un cambio estructural hay que cambiar el modelo de urbanismo. Tiene que ser mucho más sintético, mucho más concentrado y mucho más garantista porque una de las cosas que sufrimos en el urbanismo es lo que ha pasado en Alcobendas o en Boadilla...
Que ha pasado en Alcobendas?
En Alcobendas el Tribunal Supremo se ha cargado, con nulidad plena, un planeamiento que estaba ya en su fase final porque había una alegación de los ecologistas -de seis o siete años atrás- sobre lo que se denomina un ‘caballón’ de tierra que protege acústicamente el desarrollo de una vía de circunvalación. Puede que tengan razón, porque le faltaba un informe. Pero que le falte un informe a ese ‘caballón’ no puede significar que todo lo que se ha actuado hasta la fecha no se pueda preservar. Pero sí, te mandan a la casilla de salida.
En Boadilla se cargaron el Plan General porque no tenía el informe de género. Nunca nadie había hecho uno... Pero si se puede subsanar, subsánese, no nos obligue a empezar todo otra vez”
¿Por qué sucede eso? ¿No lo entienden los jueces?
Sucede porque no hay una norma que los promotores llamamos Ley de Seguridad Jurídica y que en tiempos de Rajoy estuvo a punto de aprobarse, para evitar que en temas que no sean trascendentales en el urbanismo, y que puedan ser objeto de corrección, se preserve todo lo que se haya hecho y no tengas que volver a empezar. En Boadilla se cargaron el plan general porque no tenía el informe de género. Y cuando fueron a pedirlo a la Comunidad de Madrid resulta que nunca nadie había hecho uno y nadie sabía como había que hacerlo. Ahora ya sí, ya sabemos, y todos tenemos que meter un informe de genero en nuestros proyectos. Se nos pasó a todos, sí pero ¿se puede subsanar? Pues subsánese pero no nos obligue a empezar todo otra vez. En esta legislatura hemos vuelto a intentar que se aprobase esa Ley pero con el enfrentamiento de los partidos ha sido imposible. Hablamos del que según el CIS es el principal problema de los españoles y no conseguimos ponernos de acuerdo para resolver el problema del urbanismo, y andamos con parches para resolver las cosas de manera inmediata. Pero no tenemos la visión, y sin visión se nos acabarán los parches.
Hay quien sugiere ir al modelo portugués, o japonés... Todo suelo que no esté protegido es edificable.
Ese modelo ya lo tuvimos en España, en la época del PP. Todo lo que no estaba especialmente protegido era urbanizable, y a partir de ahí algunos desmanes se produjeron. Aquí estamos siempre con la ley del péndulo. No creo que esa sea la solución. No tiene sentido hacer desarrollos en el páramo y hay muchos ejemplos de muchos “muertos” de la época gloriosa que no van a tener salida nunca. Tenemos que hacer una norma urbanística en la que haya una agregación de intereses. Una oficina que congregue el interés de todos los organismos que intervienen, de las tres administraciones: local, autonómica y estatal, porque los intereses de cada una son distintas, y unas darán instrucciones de apoyar y otras de lo contrario. Necesitamos una norma que cambie radicalmente la forma en que se informan los procesos urbanísticos y los tiempos en que se hacen. Y de qué forma funcionan los silencios positivos...
¿Por qué? ¿Cómo funcionan?
Pues funcionan como funcionan. Tu puedes tener un silencio positivo pero hasta que no lo ganas en los tribunales no tiene firmeza ¿Y quien es el valiente que mete en una urbanización 150 millones de euros amparándose en un silencio?. Eso no puede ser.
Imagine por un momento que se salvan esos escollos. España, un país que llegó a construir 700.000 viviendas al año, que es la cifra que según el Banco de España necesitaríamos ahora para aliviar la presión ¿podría levantar esa cantidad en dos o tres años?
Ahora mismo no hay capacidad. Hoy, la capacidad de promoción de vivienda, de promotores con solvencia, que puedan hacer con sus recursos lo que el banco no les financia -los bancos han dejado de financiar suelo salvo contadísimos casos- es una quinta parte de la que era. Necesitamos 200.000 viviendas al año, más otras 100.000 si queremos absorber ese déficit en siete años. Y no hay capacidad para hacer 300.000 viviendas al año.
Entra medio millón de inmigrantes al año, la necesidad es imperiosa, el know how lo tienen...
¿Y de ese medio millón cuantos vienen a la construcción? No es un sector atractivo y no hay relevo generacional, y falta gente con algún conocimiento, aunque la Formación Profesional nos podría ayudar en eso. Y también la selección en origen de gente con cualificación podría ayudar...
Se calcula que este año se van a construir 100.000 viviendas, la mitad de las que se necesitarían cada año ¿quiere decir que el año próximo no cambiará mucho la cifra y vamos a seguir generando más déficit?
Sí, porque hay que montar estructuras con un 80% de capital y un 20% de apalancamiento. ¿Y tu que preferirías, un negocio así o seguir metido en Nvida o Google? ¿O en un bono americano al 4,5%, que con el acumulado te va a dar en 10 años mucho más? Nosotros necesitamos muchos años para obtener un margen del 20%. Desde que solicitamos las licencias hasta que entregamos las viviendas son periodos de tres años y medio y hasta cuatro. Eso sin contar con el tiempo que tenemos el suelo en la “nevera” esperando a tener los permisos.
Ya hemos visto que el efecto de ese control de los precios del alquiler en Cataluña no ha sido nada positivo”
Si el mercado de compra está mal, el del alquiler está peor y parece que las leyes que se ha empeñado en sacar al Gobierno no ayudan sino todo lo contrario, retraen la oferta y ponen los precios más por las nubes.
Hay un dato que me dieron el otro día en el servicio de estudios del BBVA y me impresionó: En las grandes ciudades un alquiler es más caro que la cuota hipotecaria de una vivienda media. Eso es completamente anormal. El mercado de alquiler esta demasiado mediatizado, demasiado politizado. Con visiones extremas sobre el asunto. Como los que propugnan el control extremo -y ya hemos visto el efecto de ese control en algunas jurisdicciones, como Cataluña, donde el efecto no ha sido nada positivo- o el propio Gobierno de España, limitando el aumento de la renta a un porcentaje del IPC...
Eso es extraordinariamente perjudicial para la confianza de quienes son propietarios y tienen sus ahorritos puestos ahí y se dedican a alquilarlas. Las venden o las retiran del mercado, preocupados por las inkiokupaciones o porque les van a decir cuanto pueden cobrar. Y si luego, como ha propuesto algún grupo político, quieres prohibir a los fondos y a las personas jurídicas comprar vivienda ¿Quién va a poner grandes operaciones de oferta en el mercado? Ahora, la Administración Pública, gran tenedora de suelo, se ha dado cuenta de que tiene la posibilidad de llegar a acuerdos publico-privados para poner suelo en régimen de concesión, pero ¿quién va a querer venir si les estamos asustando? Estamos creando demasiado ruido en vez de crear las condiciones para atraer capital de forma masiva, no de forma atomizada. Y desde luego el tema de los okupas e inkiokupas no ayuda, no ayuda que tardes como poco un año en echarles.
Eso los extranjeros no lo entienden, que el escudo social lo pongan al final los particulares.
No lo entienden ni los extranjeros ni los españoles. No lo entiende nadie. Entiendo que hay gente que tendrá unas condiciones horribles de vida, pero no puedes traspasar lo que corresponde al Estado o a la Administración Pública al particular.
Esa idea que dice estar estudiando Cataluña de prohibir comprar piso a quien no lo vaya a habitar ¿Qué le parece?
Pues que si nosotros vendemos una parte de nuestros pisos a gente que los compra para alquilar, una medida así conseguiría que una parte de nuestra demanda no estuviera cubierta. Se parte de la idea de que como se vendería peor se vendería más barato y creo que la lectura no es esa. Venderemos más despacio, iremos más lento, pero no más barato. Además de que habría menos oferta en alquiler tensionando aún más el mercado.
“POR RESPONSABILIDAD, HEMOS DECIDIDO EMPEZAR A HACER VIVIENDA ASEQUIBLE EN ALQUILER”
Vd dice: “Nos empeñamos en hacer crecer la ciudad hacia los lados, que es muy caro, en vez de hacerla crecer hacia lo alto”. Entre Bravo Murillo y Castellana, por ejemplo, hay un barrio entero de casas de dos o tres alturas ¿Sería socialmente planteable hacer ahí lo que se hizo hace más de un siglo en Madrid para construir la Gran Vía?
Pues que si nosotros vendemos una parte de nuestros pisos a gente que los compra para alquilar, una medida así conseguiría que una parte de nuestra demanda no estuviera cubierta. Se parte de la idea de que como se vendería peor se vendería más barato y creo que la lectura no es esa. Venderemos más despacio, iremos más lento, pero no más barato. Además de que habría menos oferta en alquiler tensionando aún más el mercado.
¿Cómo se explica que la mitad de los pisos se estén vendiendo sin hipoteca?
Porque hay ahorro y hay tradición de ladrillo. Para el inversor medio es más fácil de entender el comportamiento del ladrillo, que hasta 2008 no había dado grandes sustos, que entender las dinámicas financieras que a veces responden a elementos que, si no tienes una cultura financiera, no entiendes. Y solo el vaivén de la cotización te pone muy nervioso. Este es un mercado de pequeños propietarios, el 91% de la propiedad en alquiler es de pequeños propietarios. Retirar la posibilidad de que se compren viviendas para alquilar es absurdo. Lo que hay que hacer es más viviendas, y a un precio al que salgan los números, al que quiera alquilar o al que quiera comprar.
Vd plantea que habría que aliviar el coste fiscal de la vivienda, por ejemplo, prorrateando en varios años el 10% de IVA que paga hoy la vivienda nueva.
Lo he dicho varias veces y me ha congratulado oír que Feijóo ha recogido el guante y lo ha propuesto para los jóvenes, que hoy no pueden comprar viviendas; porque hay una parte que el banco no financia -y hace bien, para que no le acaben pasando lo del 2008 y volvamos a las andadas- y ese 20% más el 10% de IVA y el 1,5% que se te va en escriturar la operación, la gente no lo tiene ahorrado. A veces, porque con sueldos de mil euros no tiene posibilidad y porque no hay ningún incentivo a ahorrar ni ninguna voluntad. Antiguamente existía la cuenta ahorro vivienda, que te incentivaba a ahorrar, hoy eso no existe, ni existe nada que te lleve a eso. Y la visión del otro lado es: si nunca voy a poder comprarme una vivienda ¿para qué ahorrar?♦