Comprar uma casa é a decisão mais importante da vida dos espanhóis: significa comprometer décadas de rendimentos futuros e assumir um risco que condicionará a estabilidade familiar durante anos. Ao contrário do resto dos países da Europa, para os espanhóis o tijolo é uma verdadeira obsessão: segundo algumas estimativas, quase 80% do património bruto está ligado ao mercado imobiliário (vs 40% dos países nórdicos). Ter 80% do património bruto no setor imobiliário significa que se tem uma alta concentração de risco em um único setor (e, por vezes, em um único ativo que não gera rendimentos e que além disso reduz a flexibilidade pela sua iliquidez).
Paradoxalmente, enquanto os mercados financeiros descansam sobre exigências de transparência, liquidez, supervisão e informação homogénea, o mercado imobiliário continua marcado pela opacidade, a iliquidez, a informalidade e profundas assimetrias de informação. A isso se adiciona agora a escassez de oferta em algumas zonas e uma rigidez estrutural para satisfazer a demanda que faz com que os ajustes sejam lentos e dolorosos, resultando na tradicional sucessão de ciclos de superaquecimento e recessão cujos efeitos se propagam diretamente pelo balanço de milhões de famílias. A pergunta, portanto, não é extravagante: precisa a Espanha de uma autoridade específica para o mercado imobiliário, uma espécie de CNMV do tijolo?
Um organismo de âmbito nacional para o tijolo não teria que substituir competências existentes, nem decidir quanto e como construir. O seu valor estaria em aportar uma visão técnica, independente e de longo prazo que ajude a uma melhor coordenação. Poderia emitir recomendações não vinculativas sobre as necessidades de habitação em cada região com base em variáveis objetivas (evolução demográfica, formação de lares, emprego, consumo energético, infraestruturas, etc). Também poderia avaliar de maneira contínua os riscos sistémicos do setor: detectar situações persistentes de sobreoferta ou escassez, desequilíbrios territoriais e analisar concentrações excessivas de determinados operadores (nos mercados de capitais, as posições capazes de alterar a formação de preços são objeto de escrutínio, enquanto que no imobiliário, a opacidade e fragmentação são a tónica habitual).
A proteção do consumidor deveria ocupar um lugar central: contratos abusivos, cláusulas opacas, publicidade enganosa, fraudes em promoções sobre plano ou riscos associados a novas formas de investimento como o crowdfunding ou a tokenização. Igualmente, a luta contra o branqueamento de capitais poderia ser outro dos seus cometidos habituais, assim como o desenvolvimento de padrões comuns de informação para compradores e vendedores: métricas comparáveis, custos, estado do imóvel, eficiência energética, riscos jurídicos, etc. Em resumo, ajudar com a sua supervisão a formar um mercado mais transparente e maduro
Naturalmente, a Espanha não precisa de mais uma camada de burocracia que duplique competências, ralentize projetos ou converta a supervisão em intervencionismo. Uma instituição assim só serviria se fosse puramente técnica, independente e desenhada para coordenar. Depois de tudo, se supervisionamos os mercados onde investimos parte das nossas poupanças, custa justificar níveis menores de transparência e informação onde milhões de famílias concentram quase tudo o que têm… não deveríamos aspirar a padrões equivalentes?