A ideia convencional é simples: as cidades caras têm uma habitação inacessível. No entanto, a nossa última análise global de acessibilidade mostra que a verdadeira lacuna não se encontra simplesmente entre cidades com alugueres altos ou baixos, mas entre aquelas em que os rendimentos evoluíram ao mesmo ritmo que os custos da habitação e aquelas em que não o fizeram. A matriz de acessibilidade, que combina a carga que representa o aluguer e a renda disponível restante, revela uma imagem mais matizada da acessibilidade urbana.
Tomemos como exemplo Singapura, Dubai, Abu Dhabi, Sydney e São Francisco. Nenhuma delas é uma cidade barata para viver. No entanto, as famílias mantêm uma capacidade de gasto significativa depois de pagar o aluguer, uma vez que mercados de trabalho sólidos e rendimentos elevados compensam o custo da habitação. Singapura lidera a classificação, enquanto Dubai e Abu Dhabi também obtêm resultados excepcionalmente bons, apesar da sua condição de cidades globais.
Como aponta Martin Lippmann, responsável pela Investigação Imobiliária para a Europa da DWS: “A questão chave já não é quanto pagam as famílias pelo aluguer, mas quais rendimentos lhes restam depois. Um aluguer elevado não torna automaticamente uma cidade inacessível se o crescimento dos rendimentos avança ao mesmo ritmo”.
O contraste é evidente em Nova Iorque, Hong Kong, Pequim, Xangai, Bombaim e Manila. Estas cidades são motores de crescimento e oportunidades, mas muitas famílias destinam uma proporção excepcionalmente alta dos seus rendimentos à habitação e dispõem de muito menos flexibilidade financeira depois de pagar o aluguer. O dinamismo económico tem sido sólido, mas os salários têm tido dificuldades em acompanhar o aumento do custo da habitação.
A implicação é relevante. A acessibilidade da habitação não é apenas um problema de alugueres. É também um problema de rendimentos e, em muitos casos, de oferta. Cidades como Dallas, Austin, Helsínquia, Kuala Lumpur e Dubai têm absorvido o seu crescimento através de uma maior construção de habitação, um aumento dos rendimentos ou ambas as coisas. Outras tornaram-se vítimas do seu próprio sucesso, atraindo população e capital a um ritmo superior à capacidade de expandir a oferta residencial.
Para os investidores e os responsáveis pela implementação de políticas públicas, a lição é clara. Os vencedores do futuro não serão necessariamente as cidades com os alugueres mais baixos. Serão aquelas que conseguirem equilibrar com sucesso o crescimento económico, a geração de renda e a oferta de habitação. Cada vez mais, a acessibilidade da habitação está a tornar-se um indicador sobre se a prosperidade é distribuída entre os que vivem numa cidade, mais do que uma mera medida do custo da habitação em si.