Renta 4 | La tesis de inversión en Merlin Properties está basada en: 1) primer REIT de la Península Ibérica, contando con una cartera diversificada de activos terciarios tradicionales (destacando su liderazgo en activos
logísticos); 2) una estrategia “única” y transformacional, mediante la apuesta por el desarrollo de data centers (dos fases activas y una tercera anunciada: fase I de 64 MW operativos con una yield on cost bruta del 15,1% sobre 608 millones de euros de capex; fase II de 246MW con una yield on cost prevista del 14,2% sobre 2.390 millones de euros de capex, y; fase III con más de 2GW en el pipeline, sobre la cual previsiblemente darán mayor visibilidad en febrero de 2026); 3) sólida operativa, con crecimiento de rentas like for like del +3,4% a 9M25, release spreads positivos a 9M25 (del +0,2% en oficinas, +5,7% en logística y +4,2% en centros comerciales) y niveles de ocupación en máximos (95,5% a cierre de 9M25); 4) rentabilidad por dividendo > 3,0% a precios actuales, con elevada visibilidad y previsible crecimiento a medio y largo plazo; 5) solidez de balance, con una ratio LTV del 28,6% a 9M25 y sin vencimientos de deuda hasta noviembre de 2026; 6) descuento del -16% vs EPRA NTA (15,17 eur/acción a 9M25), y; 7) a todo ello, se añade su participación del 14,6% en DCN (Distrito Castellana Norte), el mayor desarrollo inmobiliario de Madrid a medio y largo plazo.
Perspectivas
De cara a 2025, prevemos que la compañía cumpla con su guía de FFO (0,56 euros/acción tras la revisión al alza el pasado julio) y DPA (0,42 eur/acción). A medio plazo, estimamos un crecimiento de rentas brutas a una TACC2024-2027e del +11,4%, junto a una mejora acumulada del FFO del +18,3% entre 2024 y 2027, permitiendo un dividendo creciente mientras avanza el desembolso del capex asociado al plan MEGA.
A futuro (2030), estimamos que Merlin Properties podría ser capaz de prácticamente doblar sus principales cifras de P&L, impulsado por el crecimiento que aportarían ambas fases de data centers.
Conclusión: SOBREPONDERAR P.O. 16,00 euros/acción (vs. 14,10 euros/acción anterior).
Procedemos a ajustar nuestro modelo y criterios de valoración, actualizando e incluyendo las ampliaciones de capacidad y capex para la fase II del plan MEGA. Con ello, alcanzamos un nuevo P.O. de 16,00 euros/acción (vs. 14,10 euros/acción anterior), reiterando nuestra recomendación de SOBREPONDERAR.
